Kako bi što lakše i
sigurnije prošli kroz cijeli proces kupnje nekretnine, prvo što vam savjetujemo
je da angažirate agenciju za nekretnine ili odvjetnika.
Ukoliko kupujete nekretninu putem
stambenog kredita, prethodno trebate provjeriti vašu kredinu sposobnost u
odabranoj banci. Kada utvrdite da ste kreditno sposobni i u mogućnosti kupiti
željenu nekretninu, slijedeće što morate napraviti je provjeriti vlasništvo nekretnine.
Podatke o vlasništvu možete naći u zemljišnoj knjizi općinskog suda na području
na kojem se nekretnina nalazi.
Zemljišnoknjižni izvadak sastoji se od tri dijela:
Ø
popisnog lista u kojem je upisana
nekretnina - broj zemljišnoknjižne čestice, površina i kultura
Ø
vlastovnice ili vlasničkog lista u kojem
je upisan vlasnik nekretnine
Ø
teretovnice iz koje se vidi je li
nekretnina opterećena pravima trećih osoba (npr. hipotekom, pravom nazadkupa,
prvokupa, najma ili zakupa, otkupa, postoji li ovrha ili plomba).
Ako vam je poznat broj katastarske
čestice i zemljišnoknjižnog uloška, izvadak možete provjeriti i na internetskim
stranicama Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra
Ministarstva pravosuđa i Državne geodetske uprave (ZIS)
Ako pak kupujete stan u izgradnji,
investitor vam mora dati na uvid izvršnu/pravomoćnu građevinsku dozvolu ili
drugi odgovarajući akt za građenje.
Osim građevinske dozvole, jednako je važna i uporabna dozvola, a poželjno je
zatražiti i uvid u glavni projekt, koji je dio građevinske dozvole.
Osim navedenog, treba provjeriti i jesu
li za nekretninu koju kupujete uredno podmireni režijski troškovi ili postoje
li eventualno neka dugovanja.
Kada ste provjerili svu dokumentaciju, na red dolazi sklapanje predugovora (ukoliko nekretninu kupujete putem stambenog kredita), odnosno ugovora (ukoliko nekretninu kupujete gotovinom).
Predugovorom se definira nekretnina koju
kupujete, navođenjem zemljišnoknjižnih podataka o nekretnini (katastarske
općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina
upisana) i opisom. Osim navedenog, u predugovoru se definira i cijena
nekretnine, datum sklapanja konačnog ugovora i isplata kapare za nekretninu. Kapara
obično iznosi oko 5 do 10% vrijednosti nekretnine, a dogovara se kao odustatnina.
To znači da ako kupac odustane od kupnje nekretnine, kaparu zadržava
prodavatelj, a odustane li prodavatelj od prodaje, kupcu mora isplatiti
dvostruki iznos kapare.
U ugovor o kupoprodaji nekretnina, uz sve što je definirano u predugovoru, uvrštava se najčešće i datum predaje nekretnine u posjed kupca te jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba. Ako kupujete nekretninu kreditom banke, ugovor ćete prethodno solemnizirati kod javnog bilježnika, a banka će upisati hipoteku na nekretninu.
Prilikom
kupnje nekretnine prodavatelj vam je dužan predati i energetski certifikat ili
njegovu kopiju.
Vlasništvo
nekretnine ne stječe se automatski isplatom novca prodavatelju, nego upisom u
zemljišne knjige i to temeljem ugovora o kupoprodaji i tabularne izjave.
Tabularna izjava može biti sastavni dio ugovora, posebna isprava ili može biti
sadržana u prijedlogu za upis.
Prijedlog za upis prava vlasništva se podnosi zemljišnoknjižnom odjelu
nadležnog općinskog suda prema mjestu gdje se nalazi nekretnina. Također,
omogućeno je i podnošenje elektroničkog prijedloga za upis u zemljišnu knjigu,
neovisno gdje se nekretnina nalazi, putem svih javnih bilježnika u Republici
Hrvatskoj te putem odvjetnika koji su zatražili takvu mogućnost.
I
na kraju slijedi prijava poreza na promet nekretninama. Promet nekretnina koji
je nastao nakon 1. siječnja 2017. godine prijavljuju javni bilježnici, sudovi
ili javnopravna tijela u okviru svoje nadležnosti. Ako ste nekretninu kupili ispravom
koju nije ovjerio javni bilježnik, i dalje ste dužni takav promet nekretnina
prijaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina
nalazi, u roku od 30 dana od sastavljanja te isprave.
Obveznik poreza na promet nekretnina dužan je u roku 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina platiti poreznu obvezu.