Kako bi zaokružili ovu cjelinu preostalo nam je još za objasniti koji su to promjenjivi fakori koju utječu na cijenu nekretnine. U prvom dijelu smo ih već nabrojali, no da se podsjetimo - promjenjivi faktori su: stanje i starost nekretnine, odnos ponude i potražnje, vrijeme i tlocrt nekretnine.
STANJE I STAROST NEKRETNINE
Usporedbom cijena novogradnji i nekretnina starijeg datuma proizvodnje evidentno je da je metar kvadratni novogradnje znatno skuplji. Razlog tome je taj što starije nekretnine prije useljenja najčešće zahtijevaju ozbiljniju adaptaciju, a što znači i dodatna ulaganja, dok se adaptacije novijih nekretnina uglavnom svode na kozmetičke radove koji sami po sebi nisu posebno skupi, niti su nužni da bi se nekretninu moglo koristiti. Ovo naravno nije pravilo. Svima je poznato da dobro održavane starine itekako drže cijenu, kao i da neke novogradnje već nakon nekoliko mjeseci otkrivaju gdje se štedjelo prilikom gradnje. Ukoliko kupujete novogradnju dobro je provjeriti tko je investitor i izvođač radova te koji su materijali korišteni pri gradnji, a u slučaju da ne možete odoljeti šarmu starijih građevina, svakako bi vam predložili da se prije kupnje konzultirate sa stručnom osobom koja će okvirno procijeniti koji sve radovi su potrebni, ako ne i neophodni, te koliko ćete za njih morati izdvojiti.
Čuli ste za izreku „Svaka roba ima svog kupca“? Ovo je potpuno istinito. Budući da je i nekretnina svojevrsna „roba“, znači da je i svaku nekretninu moguće prodati! Naravno, pitanje je jedino po kojoj cijeni i u kojem roku. O tome koju cijenu ćemo postići i u kojem roku će se nekretnina prodati najviše utječe odnos ponude i potražnje. Ukoliko je potražnja za određenom vrstom nekretnina velika, a ponuda takvih nekretnina mala, vrijednost nekretnine raste, a rok u kojem će se ista prodati se smanjuje. Isto tako vrijedi i obratno. Velika ponuda i mala potražnja prisiljavaju prodavatelje da snize cijene, a ukoliko to ne učine izvjesno je da će nekretnina biti na tržištu dulje vrijeme. Odnos ponude i potražnje se kroz vrijeme mijenja te je moguće da u određenom trenutku na nekoj lokaciji ima svega nekoliko neretnina s traženim karakteristikama na prodaju dok se već u drugom trenutku taj broj može udvostručiti. Ukoliko vam se s prodajom ili kupnjom ne žuri, možda je pametno pričekati određeno vrijeme da se ti odnosi promjene u vašu korist. No ukoliko godinama ustrajete na iznosu koji ste si zacrtali, a ništa se ne događa, problem vrlo vjerojatno ne leži u odnosu ponude i potražnje već krivoj procjeni temeljem nekih drugih, ovdje opisanih faktora.
VRIJEME
Vrijeme se može promatrati kao rok za kupoprodaju nekretnine ili kao doba godine u kojem se nekretnina prodaje, odnosno kupuje. Kod odnosa ponude i potražnje smo napomenuli kako je ponekad dobro pričeka ti neko vrijeme kako bi se odnosi na tržištu okrenuli u vašu korist. Ukoliko s tim vremenom ne raspolažete svakako ste u nepovoljnijoj poziciji, bilo da nekretninu prodajete ili kupujete.
Doba godine u kojem nekretninu prodajete ili kupujete također može značajno utjecati na cijenu nekretnine. Analizom tržišta nekretnina uočeno je kako se odnosi ponude i potražnje često mijenjaju ovisno o godišnjim dobima pa je tako potražnja nekretnina za stanovanje često najveća u proljeće i jesen, dok je zimi i ljeti nešto niža. Ukoliko pak posjedujete vikend nekretninu na moru za očekivati je da će potražnja biti najveća tijekom proljetnih i ljetnih mjeseci kada potencijalni kupci koriste godišnje odmore i u mogućnosti su razgledavati nekretnine.
TLOCRT
Iako zadnji na listi, svakako nije najmanje važan. Tlocrt nekretnine, odnosno raspored prostorija i nosivih zidova direktno je povezan s potencijalnim brojem soba, a u prethodnom članku pisali smo o tome zašto je broj soba često bitniji od same površine nekretnine. Osim broja soba važan je i njihov raspored te potencijal da se taj raspored promijeni i prilagodi željama kupca. Ranije su stanovi tlocrtno često koncipirani na način da se kroz hodnik dolazi do svih prostorija. Već neko vrijeme ovakav koncept nije popularan pa tako odluka o kupnji određene nekretnine može ovisiti samo o tome postoji li mogućnost da se kuhinja pripoji dnevnom boravku. Ukoliko prodajete nekretninu koja ima „nezahvalan“ tlocrt, razmotrite mogućnost da od arhitekta zatražite da napravi „zahvalniju“ verziju koju ćete prilikom prodaje moći prezentirati potencijalnim kupcima.
Vaša Vala Estate