U prvom dijelu nabrojali smo različite faktore koji utječu na cijenu same nekretnine te smo ih podijelili u dvije skupine: promjenjive i nepromijenjive. Sada ćemo nešto više napisati o skupini nepromjenjivih faktora koju čine: lokacija nekretnine, površina nekretnine, položaj nekretnine te pripadci nekretnine.
LOKACIJA, LOKACIJA, LOKACIJA!
Pri određivanju cijene nekretnine lokacija je svakako najvažniji faktor. Hoćete li kuću od 100m2 platiti 20.000 eura ili 200.000 eura prvenstveno ovisi o tome gdje se ona nalazi. Lokaciju treba promatrati iz dvije perspektive. Određena regija ili kvart predstavljaju takozvanu makro lokaciju, i to je najčešće prvi kriterij koji kupac postavlja prilikom odabira nekretnine. Ukoliko je interes kupaca za određenu makro lokaciju znatno veći od ponude nekretnina na toj lokaciji, cijena nekretnina raste. Isto tako vrijedi i obrnuto. Što je ponuda nekretnina na određenoj makro lokaciji veća u odnosu na broj zainteresiranih kupaca, cijena nekretnine na tom području pada.
Osim makro lokacije postoji i nešto što nazivamo mikro lokacija. Pojam mikro lokacija odnosi se na položaj same nekretnine unutar nekog kvarta ili regije. To je npr. udaljenost nekretnine od različitih sadržaja (škola, dućan, park, javni prijevoz, fitness centar i sl.) ili blizina nekretnine bučnoj prometnici, odlagalištu otpada, industrijskom postrojenju i sl.
Razlike u mikro lokaciji unutar određene makro lokacije mogu biti velike, ponekad i presudne, pa zato i cijena može drastično varirati. Najčešće pogreške u definiranju cijene nekretnina događaju se upravo zbog nerazumijevanja ovih pojmova i pridavanja prevelike važnosti makro lokaciji uz zanemarivanje elemenata mikro lokacije.
POVRŠINA NEKRETNINE
Površina nekretnine također ima značajan utjecaj na vrijednost nekretnine. Svima je poznato da se pri definiranju cijene nekretnine najčešće određuje iznos koji se želi dobiti za metar kvadrantni površine te se taj iznos potom množi s ukupnim brojem kvadrata. Naravno, željeni iznos za metar kvadratni obično bude u okviru prosječnih vrijednosti drugih nekretnina na istoj makro lokaciji.
Ovo naravno nije najsretnije rješenje, budući sama površina nekretnine nužno ne definira i broj prostorija te dodatne sadržaje, kao što su spremište ili balkon. Tako npr. stan od 55 kvadrata može imati jednak broj prostorija kao i stan od 75 kvadrata. Kada bi se za oba stana cijena definirala isključivo umnoškom cijene metra kvadratnog s ukupnim brojem kvadrata, stan od 75 metara kvadratnih bi bio značajno skuplji te bi se malo koji kupac odlučio izdvojiti značajno veći iznos samo zbog razlike u veličini prostorija.
POLOŽAJ NEKRETNINE
Kod kuće je bitno kako je ona horizontalno položena u prostoru dok kod stanova i apartmana, osim o horizontalnom, treba voditi računa i o vertikalnom položaju. Horizontalni položaj nam govori o tome kako su prostorije orijentirane u odnosu na pojedine strane svijeta i općenito u odnosu na krajolik u kojem se nekretnina nalazi. Složit ćete se s time da stan okrenut prema jugu, s pogledom na more, uglavnom ima višu vrijednost od onog koji je pozicioniran prema sjeveru, s pogledom na susjednu zgradu. Kada promatramo kako je nekretnina položena vertikalno uglavnom govorimo o katnosti. Stanovi i apartmani na pozicijama od visokog prizemlja do drugog kata uglavnom su najtraženiji te stoga i postižu nešto višu cijenu. S druge strane, oni koji se nalaze na najvišem katu ili u suterenu imaju značajno nižu cijenu. Ovdje igra ulogu i to ima li stambeni objekt lift. Ukoliko ima, viši katovi ponekad mogu biti i prednost, ukoliko se iz stana ili apartmana pruža lijep pogled na okoliku, a uz pogled ne treba zanemariti i značajnu redukciju buke iz okoline.
PRIPADCI NEKRETNINE
To su sve one dodatne stvari koje se vežu za nekretninu i time joj daju na vrijednosti. Privatno parkirno mjesto, garaža, balkon, spremište ili okućnica kupcu ponekad mogu biti i jedan od glavnih uvjeta za kupnju. Tako je balkon često bitna stavka na popisu želja, a ukoliko isti ne postoji, kupac najčešće već u startu odbija razmotriti kupnju. Pitanje parkiranja vozila također je često vrlo važan kriterij, pogotovo u većim gradovima i turističkim mjestima. Osim što navedeni pripadci sami po sebi imaju određenu vrijednost, činjenica da nekretnina ima ili nema određeni pripadak tako može bitno utjecati na broj potencijalnih kupaca, što se se zatim odražava na prodajnu cijenu i vremenski rok u kojem se kupoprodaja može realizirati.